Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Составляем прогноз движения денежных средств

Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», ноябрь 2018.

Василий Назаров, системный инженер компании «ГЭНДАЛЬФ».

Если вы не только ведете бухгалтерию, но и хотите лучше управлять финансами вашей компании, то один из лучших способов – создать бюджет.

Создание бюджета не так сложно, как кажется многим, поскольку это сводится к точности и правильному прогнозированию.

Наличие правильного типа бюджета для компании позволяет видеть, где можно тратить деньги и где нужно работать, чтобы привлечь больше денег.

Этапы составления прогноза

Надежный бюджет позволит понять, как контролировать свои расходы: тратить организация будет только тогда, когда будете четко известно, что можно позволить эти траты. Бюджет также позволит видеть информацию о сбережениях, чтобы создать резервы наличности для компании.

Одним из лучших способов управления бюджетом фирмы является создание прогноза денежных средств. Такие прогнозы понадобятся для планирования финансирования и распределения ресурсов между различными направлениями бизнеса. Познакомимся с основными шагами, которые вам необходимо предпринять, чтобы использовать возможности прогнозирования на максимум.

Шаг первый

Начинаем с предпусковой позиции. Этот раздел поможет определить тип и объем долгового и акционерного финансирования, требующегося бизнесу, а также то, какое финансирование будет лучше всего работать для компании.

Этот раздел позволит установить размер первоначальных вложений, необходимых на организационные мероприятия по открытию бизнеса, а также какая сумма денег может быть затрачена на запуск основных бизнес-процессов (сырье—производство—сбыт).

Чтобы определить общую стоимость старта, необходимо добавить стоимость оборудования, инвентаря, земли, зданий, выплаты по кредиту, а также первоначальные затраты, такие как страхование или аренда. Получив общее количество, нужно вычесть эту сумму из доступных средств, чтобы выяснить, сколько осталось денег.

Шаг второй

Определяем прогноз продаж, который покажет, будет ли денежный поток организации поддерживать бизнес на требуемом уровне. Нужно начать с выяснения того, какими будут ежемесячные, ежегодные продажи, и роль в них каждого фактора.

На этом этапе нужно постараться определить, есть ли положительный прогноз для вашей отрасли. Если есть положительная перспектива, нужно будет составить прогноз, сколько клиентов приобретет ваш продукт и что именно каждая группа клиентов купит у вас.

Далее необходимо будет предоставить прогноз продаж для каждого продукта или услуги.

Шаг третий

Нужно определить общую стоимость проданных товаров и сумму издержек. Чтобы выяснить процент прибыли, соотнесите величину расходов к величине доходов. Убедитесь, что полученный расчетный процент попадает в средний показатель по отрасли, и что рентабельность вашего бизнеса сопоставима с другими предприятиями в вашей отрасли. То есть необходимо произвести анализ рынка.

Шаг четвертый

Разберитесь детально в структуре своих расходов. Необходимо включить любые платежи в этом разделе и выявить основные статьи расходов и из чего конкретно они складываются.

Этот шаг понадобиться, чтобы определить, где и на чем можно сэкономить, то есть снизить издержки. При определении расходов понадобится документальная бухгалтерская отчетность.

Особое внимание уделите анализу кредитных платежей, обязательств перед поставщиками товаров и коммунальных услуг, а также их своевременности оплаты.

Шаг пятый

Необходимо учитывать налоги. Именно здесь предприятия несут наибольшие потери от штрафов и пени. Главное правило: считая рентабельность, не забудьте включить все налоговые вычеты в стоимость товара и позаботится о том, чтобы учет в вашей организации был корректным. В этом помогут программы «1С».

Шаг шестой

После того, как все будет рассчитано, вы получите объем денежных средств, который бизнес принес по итогам работы за год или квартал. Эта сумма должна быть положительной, чтобы бизнес и в дальнейшем мог развиваться и повторять с нарастанием цикл оборота денежных средств.

Вот несколько рекомендуемых инструментов, которые можно применять не только в бизнесе, но и в планировании личного бюджета.

Совет № 1. Оценивать доходы ниже ожидаемых.

Всегда оценивайте свои доходы ниже, чем вы ожидаете. Это лучший способ не допустить необоснованных предсказаний, поскольку вы не устанавливаете слишком высокие прогнозы. Также важно, чтобы у вас было расписание о прибытии денег, чтобы вы могли планировать свои расходы.

Источник: https://investim.info/sostavlyaem-prognoz-dvizheniya-denezhnyh-sredstv/

Коды ОКВЭД для ИП в 2019 году

Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Каждый человек, законно находящийся на территории Российской Федерации, может заниматься индивидуальным предпринимательством. И чтобы стать ИП, первым условием является государственная регистрация претендента в соответствующем качестве. В заявлении при постановке на учет для предпринимателя следует обязательно указывать ОКВЭД для ИП. Законодательством утвержден перечень таких кодов.

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

На территории России физические лица могут заниматься предпринимательской деятельностью только после официальной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или в качестве самозанятых.

Порядок и специфика оформления гражданина как ИП предусмотрена Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ.

Исходя из названного акта законотворчества, в 2019 году физические лица регистрируются в качестве индивидуального предпринимателя на основании заявления по форме № Р21001.

В этом бланке необходимо указать свой список ОКВЭД-2019 для ИП, а также:

  • Ф.И.О. субъекта;
  • ИНН налогоплательщика;
  • пол;
  • дату рождения;
  • место рождения;
  • гражданство;
  • адрес;
  • данные удостоверения личности;
  • телефон;
  • электронную почту.

В бланке необходимо указать как основной вид работы, так и дополнительные значения.

Важно знать, что по законодательству коды ОКВЭД для ИП в 2019 году можно указать при регистрации неограниченное количество.

Только предприниматель определяет, какие коды ОКВЭД выбрать для ИП и точное число видов деятельности, которыми он собирается заниматься.

Многие начинающие предприниматели задаются вопросами, как узнать ОКВЭД для ИП, где взять ОКВЭД для ИП, как выбрать код ОКВЭД для ИП и как добавить ОКВЭД для ИП.

Cделать это очень легко, достаточно зайти на сайт ФНС, где подробно расписаны все эти процедуры.

Там же можно ознакомиться с тем, как поменять ОКВЭД для ИП, как внести дополнительные коды ОКВЭД для ИП и ознакомиться со всеми кодами ОКВЭД-2019 для ИП с расшифровкой.

Добавление ОКВЭД

Рассмотрим, как добавить коды ОКВЭД для ИП. Кроме того, что при регистрации гражданин представляет список-перечень кодов видов деятельности в Налоговую службу, этот же перечень отображается и в государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

В соответствии с этим, для того чтобы добавить ОКВЭД для ИП, индивидуальному предпринимателю нужно пройти специальную процедуру.

Как предусмотрено в ст. 22.2 Федерального закона от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ, любое изменение данных об индивидуальном предпринимателе, содержащихся в ЕГРИП, оформляют через заполнение и подачу ИП в Налоговую службу заявления бланка формы № Р24001.

Именно через этот бланк формуляра происходит как добавление кодов ОКВЭД для ИП, так и исключение неприменяемых кодов.

Алгоритм формирования заявления, которое указано выше особо не отличается от порядка заполнения бланка формы № Р21001.

При этом если в Едином госреестре у ИП изменяется только перечень кодов видов хозяйственной деятельности, то в заявлении на смену ОКВЭД для ИП требуется сформировать:

  • страницу 1, которая будет содержать идентификационные данные человека;
  • лист Е, который предназначен для добавления и удаления информации о кодах;
  • лист Ж.

Каждому гражданину, который осуществляет регистрацию в качестве ИП, необходимо ответственно выбирать коды ОКВЭД для ИП в 2019 году, так как от каждого определенного кода может зависеть налоговый регламент.

Рассмотрим, как добавить ОКВЭД для ИП и как изменить коды ОКВЭД для ИП.

Например, для ответа на вопрос, какой должен применяться механизм налогообложения индивидуального предпринимателя, внесшего при регистрации код ОКВЭД для ИП 68.20.

2, следует учесть положения НК Российской Федерации, которые предоставляют ИП право применять упрощённую систему налогообложения (УСН) или патентную систему налогообложения (ПСН) в случае аренды и управления собственной или арендованной недвижимостью.

А вот сколько стоит добавить ОКВЭД для ИП, можно не беспокоиться. За это госпошлину не берут.

При этом для использования того или иного специального режима, равно как и для учета гражданина в качестве ИП, после 11 июля 2016 года при регистрации индивидуального предпринимателя коды по ОКВЭД для ИП требуется указывать согласно ОКВЭД-2 ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2).

Следует знать, что если ИП был зарегистрирован до вышеуказанного времени, то представлять заявление об актуализации кодов не требуется. Все исправления в Едином государственном реестре будут сделаны автоматически, без какого-либо вмешательства уполномоченных субъектов.

Также см. «ОКВЭД и бухгалтерские услуги».

В заключение необходимо подчеркнуть, что мероприятия, для того чтобы внести код ОКВЭД для ИП, которые применяют для внесения изменений в ЕГРИП в 2017 года не претерпели существенных изменений. На сегодня используют те же формы и методы действий, что и в прошлом году.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/kody-okved-dlya-ip-v-2019-godu/

Договор поставки: налоговые риски

Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», ноябрь 2018.

Диана Асатурян, юрист ООО «Первая ростовская налоговая консультация».

На первый взгляд может показаться, что для подготовки грамотного с точки зрения гражданского права договора поставки порой достаточно обратиться к гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

Но на практике положений кодекса недостаточно, чтобы обеспечить сделке предпринимательскую выгоду, юридическую защищенность и налоговую безопасность.

Поэтому составляя договор поставки, да и любой другой договор, необходимо учесть коммерческие, юридические и налоговые особенности.

Коммерческие особенности

Договор поставки – это разновидность договора купли-продажи, который регулируется п. 3 гл. 30 ГК РФ. Для того чтобы разобраться, что это такое, в первую очередь необходимо обратиться к определению договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель – принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Т.е.

цель купли-продажи – это передача права собственности.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не вытекает из характера товара.

Для заключения договора сторонам необходимо достичь соглашения по существенным условиям договора. В договоре купли-продажи, равно как и в договоре поставки, таким условием является предмет договора.

Предмет договора в данном случае подразумевает собой наименование и количество товара. Т.е. сторонам необходимо понимать, что продаем и сколько продаем. Важно отметить, что цена в договоре купли-продажи является существенным условием лишь при продаже недвижимости.

В остальных случаях цена не является существенным условием, а служит необходимым.

На практике цена чаще всего заранее согласовывается сторонами и фиксируется на бумаге, так как стороны не хотят рисковать.

Для договора поставки характерно указание через отсылку к другому документу (например, цена определяется в соответствии с прейскурантом, каталогом, спецификацией, счетом и т.д.).

Сторонам предоставляется возможность самостоятельно в договоре определить документ, который будет отражать стоимость товара.

Остальные условия, такие как качество, ассортимент, комплектность и так далее называются необходимыми и могут быть определены на основе критериев, введенных законом.

Если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, то с этого момента договор считается заключенным.

Юридические особенности

Определение поставки содержится в ст. 506 ГК РФ. По договору поставки поставщик (он же продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Из определения следует, что поставка осуществляется исключительно в рамках предпринимательской деятельности и не может быть связана с личными нуждами. Это специфика договора поставки. В противном случае купля-продажа в целях личного использования является договором розничной купли-продажи.

Важно понимать, что главное отличие розничной купли-продажи от поставки не в количестве товара, а в цели его использования. На практике довольно часто встречается подмена понятий, где поставка оформляется как розничная продажа товаров.

Иногда это происходит по незнанию, а иногда осознанно в целях оптимизации налогообложения.

Так, например, розничная купля-продажа в отдельных случаях может попадать под специальный налоговый режим ЕНВД, который чаще всего является наиболее выгодным для предпринимателя, и предприниматель «маскирует» поставку под розничную куплю-продажу. Однако такой способ не является верным и в случае проведения налоговой проверки чреват доначислениями.

Если на практике происходит противоречие между фактическими целями сторон и их юридическим оформлением, необходимо приводить их в согласие. Форма договора должна соответствовать его содержанию. Маскировка рано или поздно порвет юридическую форму. В бухгалтерском и налоговом учете операция учитывается исходя из экономического содержания, а не из договорных конструкций.

Поэтому если это правило будет нарушено, налоги пересчитает вам налоговый орган. Не стоит недооценивать налоговых инспекторов, которые порой читают договор внимательнее сторон.

Если же вы назовете все своими именами, подкрепитесь ссылками на статьи Гражданского и Налогового кодексов, вам будет гораздо легче убедить налоговый орган и суд в том, что вы отдали бюджету ровно столько, сколько положено.

Не следует также путать договор поставки с договором перевозки. Договор перевозки регулируется гл. 40 ГК РФ.

Иногда, когда договор поставки реализуется с условием о доставке товара, то его начинают путать с перевозкой, так как внешне эти два договора могут быть похожи, – но сущность у них разная. Цель поставки – это переход права собственности в рамках предпринимательской деятельности. И вовсе необязательно, чтоб товар был привезен (поставлен).

Поставка может предусматривать и самовывоз, например, (ст. 515 ГК РФ «Выборка товаров»). А вот цель перевозки – это именно фактическое перемещение товара (или пассажира) из пункта А в пункт Б. Более того, при перевозке собственник товара может даже не меняться.

Неверная квалификация договора может стать причиной налоговой проверки, которая повлечет собой неблагоприятные налоговые последствия.

Налоговые риски: налогообложение и расходы

Необходимо сразу отметить, что на порядок налогообложения в договоре поставки влияет момент перехода права собственности на товар. Этот самый момент определяется договором.

Поэтому, если стороны в договоре предусмотрели, что право собственности на товар переходит в момент его подписания, то соответствующие налоговые последствия возникнут у стороны сделки именно в этот момент, то есть у продавца – реализация, а у покупателя – приобретение.

При этом товар может фактически никуда не перемещаться, поскольку момент перехода права собственности на него не связан с его физическим перемещением.

Особенности исчисления НДС

У поставщика (продавца) согласно ст. 167 НК РФ налоговая база по НДС возникает либо в момент получения аванса (предоплаты), либо в момент отгрузки. В зависимости от фактических обстоятельств сделки, что происходит раньше, то и порождает налоговую базу по НДС.

Стоит отметить, что именно исчисление НДС не зависит от перехода права собственности. Даже если стороны в договоре поставки укажут особый порядок перехода права собственности на товар в соответствии со ст. 491 ГК РФ эта норма все равно не избавит продавца от НДС.

Поэтому необходимо ориентироваться на одно из следующих обстоятельств:

  1. Отгрузка. Термин «отгрузка» в НК РФ не определен, но ФНС в своем письме давно высказала свою позицию на этот счет, указав, что датой отгрузки товаров необходимо считать дату первого по времени составления первичного документа. Сложившаяся судебная практика говорит о том, что момент отгрузки связан не с моментом перехода права собственности, а определяется датой фактической отгрузки товаров, зафиксированной в первичном документе.
  2. Оплата (полная или частичная). Здесь необходимо отметить, что на практике стороны, оформляя аванс, могут именовать такой платеж задатком во избежание уплаты НДС. Однако суды уже давно считают такой «задаток» авансом, поэтому таких формулировок в договоре лучше избегать. Необходимо четко разграничивать юридическую сущность аванса от задатка, чтоб не приходилось доказывать сущность вашего платежа в суде. Задаток – это способ обеспечения исполнения обязательства, то есть некая гарантия. А аванс – это предоплата за товар. Задаток всегда вносится стороной до заключения основного договора, а аванс (предоплата) уплачивается уже после подписания договора в качестве частичного расчета. Аванс уплачивается продавцом в счет погашения будущих платежей, а задаток – при исполнении обязательств возвращается покупателю. Поэтому если ваш «задаток» перечисляется в счет погашения стоимости товара, то это аванс, и он влечет необходимость уплаты НДС.

У покупателя право на налоговый вычет по НДС возникает только по принятому на учет товару (ст. 172 НК РФ) в зависимости от условия договора о переходе права собственности на данный товар.

Особенности исчисления налога на прибыль

У поставщика налог на прибыль возникает с реализацией товара, то есть напрямую связан с переходом права собственности. Пока у продавца сохраняется право собственности на переданный покупателю товар, никакой реализации у продавца нет, соответственно, нет дохода, нет и налоговой базы по налогу на прибыль.

Покупатель же учитывает покупку товара в расходах по налогу на прибыль в момент перехода права собственности.

Распределение расходов между покупателем и продавцом в соответствии с условиями договора

В договоре поставки необходимо распределить между сторонами сделки расходы по договору. В противном случае налоговые органы могут признать расходы необоснованными.

Так, например, на практике часто встречается ситуация, когда условиями договора не предусмотрено, кто будет осуществлять доставку товара.

Поставщик во исполнение своих обязательств осуществляет доставку товара за свой счет, а в дальнейшем учитывает понесенные на доставку расходы в целях налогообложения.

В описанной ситуации налоговый орган может исключить такие расходы у поставщика, так как условие о доставке в разделе обязанности поставщика отсутствует. Такая же ситуация наблюдается и с разгрузкой/погрузкой товара и с его страхованием.

Поэтому, прежде чем взять на себя какие-то расходы в надежде учесть их потом в целях налогообложениях, необходимо убедиться, предусмотрена ли соответствующая обязанность вашим договором. Важно заранее понимать, где заканчиваются расходы продавца и начинаются расходы покупателя.

Подводя итог, помните, что ваши налоговые последствия зависят исключительно от положений договора, который вы заключаете.

Внимательно относитесь к каждой формулировке договора, контролируйте указание всех существенных и необходимых условий и указывайте те обязанности, которая будут исполнены по факту.

Не забывайте, что ваш договор может пристально изучить налоговый инспектор. Отсутствие в договоре некоторых условий может повлечь за собой дополнительные налоговые риски.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/dogovor-postavki-nalogovye-riski/

Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?

Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Дарственная или купля-продажа – что лучше? Ответ на этот вопрос кроется в том, какие цели хотят достигнуть стороны и какие правовые последствия для себя приобрести.

Каждый гражданско-правовой договор, в зависимости от вида, несет определенные правовые последствия для сторон, его заключивших. Для того, чтобы понять последствия дарственной и купли-продажи квартиры, необходимо уяснить их понятийные основы.

Договор дарения – сделка по безвозмездной передаче непосредственным собственником своего имущества в адрес любого управомоченного лица.

Сделка по купле-продаже – акт волеизъявления, при котором собственник переводит триаду прав на принадлежащее ему имущество другому лицу, а последний передает ему заранее установленную денежную сумму.

Из определения видно, что главное отличие конструкций договоров в том, что первый совершается без предъявления требований и взаимных условий к лицу-получателю дара, а второй договор будет считаться исполненным только после взаимного удовлетворения требований (передаче права собственности и оплаты стоимости объекта недвижимости).

Однако есть и некоторые общие моменты, к ним относятся:

  1. сторонами могут быть абсолютно любые лица, кроме категорий, которые прямо указаны в законе;
  2. договор может быть заключен только в отношении индивидуально определенного объекта недвижимости, а на стороне покупателя или одаряемого может быть только одно лицо;
  3. обоюдное волеизъявление;
  4. возможность самостоятельного проведения сделки, без привлечения сторонних лиц;
  5. соблюдение письменной формы;
  6. государственная регистрация сделки;
  7. получение согласия супруга или другого сособственника на отчуждаемую долю квартиры;
  8. бремя содержания и уплата обязательных платежей возлагается на нового собственника после этапа прохождения государственной регистрации права;
  9. быстрое проведение процедуры регистрации;
  10. договор не может быть заключен на ипотечную квартиру, если на проведение процедуры нет согласия со стороны банка-кредитора;
  11. слабые законодательные основания для оспаривания сделки и невозможность внести изменения в договор, после фактической регистрации.

Каждый конкретный случай отчуждения квартиры сопряжен с достоинствами и недостатками, которые возникают либо по букве закона, либо исходя из субъективных причин.

Дарственная

Достоинства дарственной:

  • не имеет значения период осуществления права собственности на квартиру;
  • сделка, заключенная между близкими родственниками, не облагается подоходным налогом;
  • нет обязанности в нотариальном сопровождении сделки;
  • одаряемый полностью освобожден от взаимного выполнения требований;
  • квартира получает статус личной собственности, на которую не распространяются правила совместного имущества;

Недостатки:

  • одаряемый, в случае отсутствия родственных связей с дарителем, обязан уплатить в казну государства 13% налог от стоимости полученной квартиры;
  • слабые правовые позиции дарителя на последствия дарственной;
  • невозможность выдвижения встречных требований со стороны дарителя в адрес одаряемого;
  • минимальная вероятность аннулирования договора, прошедшего стадию регистрации.

Купля-продажа

Плюсы договора купли-продажи:

  • получение выгоды каждой из сторон;
  • за покупателем остается право на возврат части средств посредством налогового вычета;
  • наличие взаимных прав и обязанностей;
  • наличие предварительных процедур заключения договора, исключающие появление претензий;
  • слабый риск оспаривания.

Минусы:

  • в случае владения недвижимой собственностью менее 3 лет, продавец обязан уплатить подоходный налог;
  • объект будет считаться совместно нажитым имуществом, если его новый приобретатель находится в официальном браке;
  • при продаже доли обязательное условие — соблюдение требований о преимущественном праве ее покупки другими сособственниками.

Для стабильного течения гражданского оборота законодатель ввел ряд ограничений при осуществлении сделок по дарению и купли-продажи.

Договор дарения не может быть заключен, если:

  • одаряемый признан судом недееспособным или является малолетним лицом (не достигшим 14 летнего порога);
  • даритель не является собственником имущества;
  • договор дарения адресован работнику здравоохранения, образовательного учреждения, государственному или муниципальному служащему;
  • сделка осуществляется между юридическими лицами, действующими на коммерческой основе.

Договор купли-продажи не может быть заключен, если установлен запрет на регистрационные действия в отношении квартиры.

К общим условиям незаконности сделки по отчуждению квартиры относятся:

  1. Несоблюдение существенных условий договоров;
  2. Непрохождение обязательной государственной регистрации;
  3. Отсутствует волеизъявления одной из сторон сделки;
  4. Сделка проведена с нарушениями (документы подписаны неуправомоченным субъектом, отсутствие согласия супруга или сособственника, несоблюдение предварительных этапов).

Нюансы

Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.

При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:

  • любой из супругов;
  • кровные или усыновленные дети, внуки;
  • отец или мать, а равно и их родители;
  • полнокровные и неполнокровные братья, сестры.

Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.

Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:

  1. Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
  2. Имеются ли обременения (ипотека, залог);
  3. Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);

Законодательно не установлена обязанность на регистрацию указанных сделок у нотариуса, однако, в случае долевой собственности эта процедура может значительно обеспечить правовые основания и доказательственную базу, в случае оспаривания сделки в суде другими заинтересованными лицами.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

  1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
  2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
  3. Свидетельство о браке, брачный договор;
  4. Согласие других сособственников на отчуждение;
  5. Оригинал дарственной;
  6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
  7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
  8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
  9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
  11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

  1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
  2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
  4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
  5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
  6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
  7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
  8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
  9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
  10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
  11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
  12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
  13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

В случае, если интересы сторон осуществляют представители, то к пакету документов прилагаются их нотариально заверенные доверенности.

Заключение

Рассматриваемые договора имеют свои преимущества для каждой из сторон.

Купля-продажа является более приемлемым вариантом для собственника, так как он получает вознаграждение, а возможные претензии сторон улаживаются до стадии государственной регистрации и подтверждаются актом приема-передачи.

Дарственная – самый выгодный вариант отчуждения между близкими родственниками, ввиду минимального размера издержек. Но, в случае отсутствия доверительных отношений, дальнейшее благополучие дарителя может измениться не в лучшую сторону, так как он безвозмездно теряет всякие права на квартиру, не может претендовать на проживание в ней и имеет слабые аргументы при судебном оспаривании.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/chto-luchshe-darstvennaya-ili-oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Риски при покупке квартиры у наследников

Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство.

Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю.

Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц.

Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности.

Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Типичные сложности:

  1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
  2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
  3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска.

причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах.

А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

  • Находиться за границей;
  • На лечении в другом городе;
  • Служить в армии;
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось.

Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д.

Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника.

В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке.

Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи.

Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

  • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
  • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
  • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.

д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников.

Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу.

В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать  его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец — один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

  1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
  2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
  3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует.

Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

  1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
  2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
  3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает. 

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/riski-pri-pokupke-kvartiry-u-naslednikov/

Условия поставки DDP

Договор поставки: налоговые риски — investim.info

Инкотермс — это сборник правил, одобренных на международном уровне, который содержит целый ряд контрактов, относящихся к импортно-экспортным операциям, среди них DDP, о котором пойдет речь в статье ниже, и целый ряд иных.

Каждый типовой контракт (или базис) описывает стандартные условия определенной сделки по купле-продаже товаров субъектами из разных государств.

В таких базисах оговаривается, в какой момент право собственности и риск утери или порчи товара переходят от продавца к покупателю, также устанавливается, кто несет издержки по различным действиям, включая таможенное оформление продукции, уплату пошлины, получение для нее необходимых сертификатов и иных документов, затраты на погрузку и разгрузку.

Условия и цена на базисе DDP

Условия поставки DDP подразумевают, что продавец передает покупателю товар, за которые погашены пошлины как экспортные (т.е. за вывоз из страны происхождения), так и импортные (т.е. за ввоз в страну, где базируется импортер). В частности, экспортером в полном объеме оплачивается и цена растаможки, также он погашает НДС.

На покупателя возлагаются только издержки по разгрузке товара. Впрочем, и разгрузку тоже может осуществить продавец, но в таком случае импортер обязан возместить ему это действие.

При этом данные условия применимы и в случае, когда осуществляется мультимодальная транспортировка (т.е. выполняемая более, чем одним видом транспорта — минимум двумя, а возможно и большим их числом).

Согласно с этим контрактом на продавца (экспортера) возлагается обязанность в оговоренном месте передать импортеру партию. Входящие в нее изделия требуется упаковать должным образом, они должны быть в такой таре, чтобы их разгрузку в надлежащем месте можно было провести быстро.

Также экспортер вместе с продукцией обязан предоставить своему контрагенту все относящиеся к ней документы. В частности, ему нужно вручить партнеру по сделке счет-инвойс, экспортные и импортные лицензии (если в них в данном случае есть потребность), сертификаты на изделия, документацию разрешительного характера.

Переход рисков по условиям DDP происходит в момент, когда партия пришла в пункт назначения.

В то же время для данной сделки в правилах Incoterms отсутствует указание о том, когда точно от экспортера к импортеру переходит право собственности (это событие, не совпадающее с переходом рисков, их требуется различать).

Вследствие такой лакуны в международном документе рекомендуется оговаривать в контракте, на каком этапе реализации сделки происходит переход права собственности.

Также продавец оформляет договор на транспортировку, другой стороной такого соглашений выступает логистическая компания. В соответствии с ним эта компания доставляет партию до оговоренной точки (склада покупателя либо же иной).

Продавец может застраховать товар, но данная сторона осуществляет это действие только за счет покупателя.

К издержкам продавца, кроме того, относятся:

  • затраты на транспортные услуги;
  • средства, выделяемые им на таможенное оформление, а также на пошлины и сборы, взимаемые на таможне;
  • расходы на оформление сертификатов, разрешений и лицензий для тех категорий продукции, в отношении которых подобная необходимость существует;
  • компенсацию расходов погрузчика в точке назначения партии, если именно на импортера эта обязанность возложена в соответствии с его соглашением с экспортером.

Помимо этого в целом принимается, что налог на добавленную стоимость согласно базису DDP также погашает продавец. Причина в том, что по условиям контракта на него возлагаются издержки по всем налогам.

В то же время на практике именно импортер платить НДС, который идет в бюджет его государства. Требуется указать в контракте, что данная обязанность возлагается именно на него. В частности весьма рационально такое решение для покупателя из России, ввозящего сюда любую продукцию.

По закону величина НДС возвращается организации-резиденту, которая ввезла партию товара в страну.

При этом на покупателя (импортера) также возлагается ряд обязанностей. Прежде всего, ему требуется погасить стоимость партии в полном объеме.

Также ему нужно оказать содействие своему контрагенту (экспортеру) в оформлении им импортной лицензии и иных разрешений, наличие которых делает возможным ввоз продукции.

Кроме того, импортер обязан вовремя принять продукцию, которая доставлена в оговоренную точку.

К расходам покупателя причисляют:

  • все издержки, которые появляются, после того, как товар оказался в согласованном месте, в частности, если партия располагается на складе, но покупатель не сумел вовремя ее забрать, то оплачивает дополнительную продолжительность времени хранения именно он;
  • разгрузку продукции в точке назначения, хотя в договоре может быть указано и что эти затраты в данном случае отнесены на счет продавца;
  • прочие издержки, которые могут появиться в результате ненадлежащего выполнения собственных обязательств импортером.

Когда изделия поставлены в согласованное место и покупатель установил, что они отвечают требованиям, он оформляет акт приема-передачи и ставит на нем подпись.

В итоге цена партии товара по базису DDP точно известна для импортера, который получает его в определенной точке. В то же время стоимость экспортной операции для продавца при выборе данного контракта просчитать непросто.

Ему требуется спланировать маршрут поставки и установить, какой будет величина затрат на пересечение товаром границ обеих государств, при этом разобраться в деталях таможенного законодательства страны, куда изделия поступают, может быть непросто.

Вследствие этого на практике DDP используется редко, поскольку данный контракт считается не слишком удобным для продавца (экспортера).

Как расшифровывается

Название базиса DDP имеет расшифровку Delivered Duty Paid. Это словосочетание имеет смысл, который можно передать русским «поставка с оплатой пошлины».

Чем отличается от других базисов

Базис DDP имеет смысл сопоставить с целым рядом других разновидностей контракта.

Один из них — это DDU или поставка без оплаты пошлины. Данный вариант предполагает, что поставщик также берет на себя затраты на транспортировку. В то же время оплата пошлин, как вывозной, так и ввозной, производится уже не им, а организацией, принимающей товар. Также она берет на себя осуществление растаможки и расходы, которые вытекают из данного процесса.

Еще один относительно сравнимый вид контракта — это базис FCA,что расшифровывается как Франко перевозчик. Эта разновидность сделки предполагает, что продавец передает товар представителю покупателя (или перевозчику) в определенном оговоренном месте (франко-место). В таком случае на продавца возлагается обязанность оплатить экспортные пошлины.

В свою очередь, на покупателя ложится расходы на:

  • ввозные пошлины, взимаемые в стране, куда товар импортируется;
  • на таможенную очистку;
  • транзитные перевозки если маршрут транспортировки пересекает другие государства (кроме тех, откуда вывозится и куда ввозится партия);
  • загрузку изделий на франко-месте, хранение партии там же, если ей потребуется пробыть в данной точке некоторое время.

Данные условия существенно выгоднее для экспортера (продавца), нежели вышеописанный базис DDP.

Дополнительно о базисе поставки DDP — смотрите в видео:

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/usloviya-postavki-ddp/

Юрист Комаровский
Добавить комментарий